브랜드본담 칼럼

분석병원 개원 입지 '지적편집도' 파헤치기

브랜드본담
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안녕하세요. 브랜드본담입니다.

어렸을 때, 밑그림이 그려진 종이 위에 색칠한 경험이 있으셨을까요? 미술시간에 종종 했었던 것 같은데요.저는 그림을 못 그렸기에 밑그림 위에 색칠만 하면 되는 수업을 더 좋아했습니다.

왜냐하면, 내가 원하는 밑그림을 골라 색칠하면 내가 머릿속에 그렸던 결과물이 쉽게 나왔기 때문이죠. :)


이렇게, 밑그림만 먼저 알 수 있어도 결과물이 어떨지 머릿속에 그려지는 경험은 모두 하셨을 겁니다.



만약, 병원 개원 입지를 볼 때 미리 입지의 밑그림을 알 수 있다면 어떨까요?

이 진료권에 개원을 했을 때, 내 병원이 어떻게 운영이 될지 조금은 예상이 될 거라 생각되신다면 좋은 센스를 가지고 계시는 겁니다. 오늘 본담이 말씀드릴 내용은, 실제로 입지 고수들이 사용하는 방법이지만, 의외로 너무 간단한 병원 개원 입지의 밑그림 '지적도'를 활용하는 방법입니다.

병원 개원 입지뿐만 아니라, 모두들 관심 있어 하는 분야 부동산 투자를 할 때도, 유용한 내용이니 관심 있는 분들은 꼭, 읽어보세요.


지적도란?


"도시의 밑그림(설계도)"


지적도는 정부, 지자체에서 각 지역을 어떤 용도로 사용하려고 조성했는지 구분해놓은 평면지도입니다. 건물이 들어서기 전 토지의 용도를 미리 구분해두었기에 지적도는 도시개발의 밑그림이라고 할 수 있습니다.

지적도의 토지는 용도가 여러 종류로 나눠져 있지만, 오늘은 그중에서 병원 개원 입지에 관련된 '주거지역'과 '상업지역'을 중점으로 보겠습니다.

'주거지역'은 말 그대로 거주공간을 위한 지역,'상업지역'은 상업을 위한 지역입니다. 세부적으로 들어가면 여러 차이가 있지만, 가장 큰 차이는 병원이들어갈 수 있는 건물의 공간입니다. 조망권 등을 이유로 주거지역은 상대적으로 병원이 들어갈 수 있는 건물이 낮고, 상업지역은 상대적으로 높은 건물을 지을 수 있습니다.

이게 무엇을 의미하는지 바로 감이 오시는 분들은 매우 유용한 정보겠구나 싶으실 겁니다. :)


무슨 말을 하는지, 아래 지적도를 보며 '왜 지적도를 꼭 봐야 하는지' 말씀드리겠습니다.



지적도를 봐야 하는 '4가지 이유'


1. 안전추구, 조용히 경쟁병원 없이 운영할 수 있는 안정적인 꿀 자리

웨어히어 좌측 6번째에 '지적도' 기능이 있습니다.

안정적인 운영을 꿈꾸는 원장님들이 특히, 반기실 내용입니다. '웨어히어'를 켜시면 좌측 상단에 6번째 순서에 위치한 지적도를 클릭하시면, 보고 계시는 지역의 지적도를 보실 수 있습니다.


'주거지역'은 노란색 영역, '상업지역'은 분홍색 영역입니다.

주거지역은 위에서 상대적으로 낮은 건물을 지을 수 있다고 말씀드렸습니다. 지도를 보니, 주변에 노란색으로 일반주거지역이 보이고 아파트 근처에낮게 근린상가들이 있습니다. 보통 아파트 단지 근처의 상가들은 3층인데요. 이 말은 병원이 들어갈 수 있는 자리 자체가 적다는 말입니다.


아파트 단지 근처에 흔히 보이는 낮은 근린상가


먼저 들어가 선점하면, 경쟁 병원이 들어오기 힘들다는 것이죠. 큰 이슈만 없으면, 적당한 규모로 안정적으로 운영이 가능하실 겁니다. 안정적인 운영을 꿈꾸는 원장님들에게는 적합한 입지일 겁니다. 이렇게 지적도를 보시면 건물이 올라가기 전, 이런 자리를 미리 선점도 가능합니다. 신기하시지 않으신가요?

 


2. 유동인구가 많은 중심가를 선호한다면 '하이 리스트, 하이 리턴'


반대로 상업지역은, 모험적인 원장님들이 좋아하실 겁니다. 상업지역은 높은 건물을 지을 수 있다고 말씀드렸습니다. 보통 상업지역은 계획할 때, 사람이 모이는 동선으로 계획을 합니다.사람이 모여야 상업활동이 활발하게 이뤄지기 때문이죠. 역 주변, 지역의 중앙에 높은 건물이 많은 것이 이런 이유 때문입니다.



위는 교대역입니다. 아시다시피 유동인구도 많고, 상업 지구 지역이 역에 밀집되어 있고 건물의 층수가 높기에 당연히 위 사진처럼 역에 병원들이 몰릴 수밖에 없습니다. 지적도를 보실 수 있다면 이렇게 몰리기 전 신도시의 상업 지구를 먼저 들어가는 것도 가능합니다.

경쟁자들이 많이 들어오겠지만, 원장님들께서 경쟁만 이겨 낼 수 있다면 정말 하이 리스크 하이 리턴이겠죠.



3.  지적도만으로, 병원 경영전략 수립까지?


왜 고수들이 지적도를 보는지 위 2가지 이유만 봐도 알 수 있으실겁니다. 그런데 진짜 고수들은 여기서 한걸음 더 나아가 병원의 경영전략까지 그리기도 합니다. 



위 지적도는, 국내의 모지역입니다. 어떤 것이 지적도에 보이시나요? 노란색의 주거지역, 분홍색의 상업지역이라고 말씀드렸는데, 우측 하단 연보라색의 무언가가 있네요. 바로 준공업지역입니다.

아직, 입지에 대해 경험이 없는 분들은 "아.. 준공업지역도 주거지역이면 참 좋았을 텐데.. 50%정도 있는 주거지역만 보고 운영해야겠네.. 치과도 이미 4곳이 있고 수요가 살짝 애매한데?" 라며 개원 후보지에서 제외하는 한편 고수들은 이 지적도를 보고 이렇게 생각합니다.


"주변 노란색의 주거지역에서 어느 정도 수요를 가져올 수 있겠고.. 추가로, 공단 기업들 대상으로 구강 정기검진 진료만 유치해도 무난하게 운영하겠는데? "

라고 말이죠. 이렇게 지적도만 잘봐도 후보지를 보는 시각이 넓어지고 남들은 모르고 지나치는 틈새를 발견할 수 있습니다.


물론, 지적도만 보셔서는 안됩니다. 진료권의 경쟁도, 경쟁병원의 수, 상태, 진료인구는 충분한지, 진료비는 얼마나 나오는지 등 여러 의료데이터를 바탕으로 신중하게 후보지를 찾으셔야 합니다. (위 정보는, 웨어히어 '심층분석'을 통해 확인 하실 수 있습니다)

여기에, 지적도를 보실 수 있다면 금상첨화겠죠?



4. 방해요소를 미리 피하자


병원 개원 입지를 보실 때, 되도록 피해야 하는 요소가 있습니다.강과 공원, 하천, 언덕, 8차선 이상 도로, 학교 등이 바로 그것입니다. 왜 피해야하는지 아래 지적도를 보며 설명 드리겠습니다.




위 지적도를 보겠습니다. 이제 어느 정도 지적도에 대해 아셨으니 한눈에 보이실 겁니다.


주변 아파트 단지들(노란색)의 거주민들이 중앙 상업 지구(분홍색)에 몰려들도록 의도하였습니다. 다만, 상업 지구 밑으로 강이 흐르고 있네요. 그 방향으로 자연녹지지역도 눈에 띕니다. 위에서 말씀드린 대로 강과 공원은 피해야 하는 요소입니다.

 그 이유는 환자들의 접근을 막아, 진료권의 영향력을 축소하기 때문입니다.

예를 들어, 하단 연보라색의 준 주거지역에 근린 생활에 병원 개원을 하신다면 앞뒤로 강과 녹지지역이 있기에, 아파트에 둘러싸여 있는 위의 상업 지구보다는 조건이 떨어질 겁니다. 당연히, 위 아파트분들은 강을 건너 아래까지 오시지도 않을 거고요.

이처럼 다른 병원들보다 적어도 같은 선상에서 경쟁하시려면, 지적도를 보면서 내가 생각하는 후보지 건물 주변에 충분한 주거지역이 있고, 방문 경로에 장애요인이 없는지도 체크하셔야 합니다.


추가로, 지적도와 함께 보면 좋은 웨어히어의 기능을 소개 드리겠습니다.




지적도와 함께 보면 좋은 '웨어히어 기능 2가지'


1. 이제 개원 후보지를 찾기 시작했을 때, 불장기능

웨어히어 좌측 상단에 있는 불장기능


이제 막, 개원을 생각하시는 분들을 위한 기능입니다.

웨어히어는 원장님들께서 개원 후보지를 찾는 시간과 비용을 줄일 수 있도록 본담에서 전국 의료 데이터를 분석하여, 지도 위에서 한눈에 보기 좋게 시각화 해놓은 서비스입니다. (진료권의 환자의 수 와 진료비 그리고 경쟁 병원순위와 규모 등 정말 유용한 데이터들이 많습니다.)

 

그중 웨어히어의 '불장' 기능은 최근 인구, 병원 수 등 병원의 수요와 공급의 변동이 변화할 것으로 예상되는 국내에서 가장 핫한 지역을 바로 볼 수 있는 기능으로, 전국의 수요와 공급 변화가 큰 곳부터 지적도와 함께 확인한다면 개원 후보지를 찾는 시간을 확-줄일 수 있습니다.


"더 자세히, 개원 후보지를 확인하고 정리하고 싶으시다면 본담에서 무료로 배포하는 '시크릿 노트' 를 사용해 보세요."

TIP.  시크릿 노트 바로가기

개원 후보지 정리노트 '시크릿 노트는'20가지의 건물, 수요, 공급 체크리스트를 통해 후보지를 체크하고 객관적인 점수로써 어느 후보지가 더 좋은지 순위로 추려 내실 수 있습니다.



2. 후보지를 찾은 후 개원 건물을 찾을 때, 매물과 신축 건물 기능


기존에 후보지가 있으시거나, 웨어히어를 통해 후보지를 찾으셨으면 병원이 들어갈 수 있는 건물을 찾으실 겁니다.

바로, 웨어히어 좌측 메뉴에있는 '매물 기능'과 '신축 건물 기능'을 통해 건물을 찾을 수 있는데요.'매물 기능'은, 현재 국내 대형 부동산업체와 협약하여실제 거래되는 전국 3천여개의 임대, 양도양수 매물이 업로드 되어 있습니다.



'신축 건물 기능'은, 전국 전수 데이터를 바탕으로 최근 지어진 건물들을 확인할 수 있습니다. (지어지고 있는 건물도 보고 싶으시다면, '심층분석'안에 있는 신축건물을 확인하세요.)

이 2가지 기능은 발품 팔지 않더라도, 후보지 주변 시세는 어떤지 이미 봐둔 건물이 있으시더라도, 주변에 더 좋은 조건의 건물이 있을지 '시간과 소개료를 아낄 수 있는 꿀 기능'입니다.


이상으로, 지적도를 봐야 하는 이유를 말씀드렸습니다. 오늘 본담의 포스팅을 보고 왜 지적도를 봐야 고수가 되는지 아셨을 것으로 생각됩니다. 처음 서두에 말씀드렸듯, 지적도는 도시의 밑그림입니다. 밑그림을 확인하시고, 병원 개원의 큰 그림을 그리 실 수 있으면 좋겠습니다.

앞으로도, 병원 개원을 준비하시는 원장님들께 많은 도움이 되는 글로 찾아 뵙겠습니다. 

감이 아닌 데이터로 분석하는 본담이었습니다. 감사합니다.





병원 개원 입지의 밑그림 지적도를 보셨다면, 그림을 완성하기 위해 더 필요한건 무엇인지 확인해보는것은 어떠실까요? 

아래 추가적으로 보시면 좋은, 다른 포스팅 글을 안내드립니다. :)


TIP. 지난 포스팅 글 읽기

 

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